Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости

ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ И ПРАВИЛЬНО ОФОРМЛЯЙ !

В последнее время становится нормой проверить приобретаемый продукт питания на наличие в нем вредных человеческому организму веществ, различного рода ароматизаторов, пищевых добавок и др.

Мы начинаем привыкать к тому, что на упаковке каждого продуктового товара можно увидеть его содержание и состав того, из чего он состоит.

Одновременно отмечаем, что такой правильный подход пока еще, к сожалению, не относится к сфере услуг в отношении совершаемых сделок с объектами недвижимости. Приобретая подобную категорию дорогостоящего имущества, мы зачастую пренебрегаем историей создания и происхождения недвижимости, а также мало внимания уделяем трем существенным обстоятельствам: личность продавца, история объекта недвижимости, содержание правоустанавливающих документов.

На стадии подготовки к сделке по имущественному приобретению, а также в период ее проведения покупатель, как правило, относится формально к проверке указанных обстоятельств, хотя стоимость недвижимости слишком высока, что обуславливает необходимость соответствующего глубокого и тщательного контроля.

Игнорирование проверки личности продавца, истории объекта недвижимости и содержания правоустанавливающих документов может привести к реальной потере приобретенной недвижимости.

Со своей стороны мы однозначно рекомендуем обращаться к квалифицированным адвокатам и юристам для оказания вам соответствующей юридической помощи, с целью предоставления услуг, по проверке юридической чистоты приобретаемой вами недвижимости.

Проведение соответствующей проверки необходимо и обосновано требованиями нормативных правовых актов, действующих сегодня. Законодатель устанавливает минимальные, но обязательные требования для рассмотрения споров по признанию сделок недействительными по различным правовым основаниям.

Некоторыми из нормативных правовых актов в данной категории являются:

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева».

2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

3. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 г.).

4. Ст.31.1. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.06.1997г., действующая редакция от 29.12.2014), которой установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Факт государственной регистрации прав на недвижимое имущество в законодательстве является единственным доказательством наличия зарегистрированного права.

Но надо помнить, что данный факт является действенным доказательством правообладания имуществом до момента, когда акт государственной регистрации, по обоснованным законным требованиям, не признается недействительным.

В случае наступления последствий признания незаконным акта государственной регистрации необходимо решать вопрос о возмещении вреда (убытков), нанесенных собственнику (участнику сделок) неправомерными действиями органа государственной регистрации.

В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеется указание на наличие ответственности государственных органов и должностных лиц за своевременность, а также за правильность и точность записей в Реестре прав.

При этом ответственность за неправомерную (или незаконную) государственную регистрацию права на недвижимость в данном нормативно-правовом акте не описана. Ст. 16 ГК РФ и ст.1069 ГК РФ определяют основания для взыскания с государственного регистрирующего органа вреда и убытков, причиненных участнику сделки с недвижимостью (физическим и юридическим лицам), в связи с неправомерной регистрацией права на недвижимое имущество.

Подобная проверка включает в себя различного рода действия, направленные на своевременное и надлежащее выявление юридических недостатков, которые впоследствии могут повлечь вынесение судебного решения о признании совершенной вами сделки недействительной и, одновременно, проверка служит правовым основанием признать вас добросовестным приобретателем, принявшим все меры предосторожности для законного возмездного приобретения недвижимости в случае возникновения непредвиденной ситуации по истребованию у вас недвижимого имущества, как из чужого незаконного владения.

Проверочные мероприятия производятся юристами в соответствии с заключенным с заказчиком услуги договором. При заключении данного договора необходимо иметь письменное согласие собственника недвижимости на проведение указанных действий, а также соответствующую доверенность с полномочиями получения документов в отношении реализуемой недвижимости.

В случае отказа собственника от выдачи подобной доверенности рекомендуем сразу отказаться от приобретения данного объекта недвижимости, даже не приступая к формальному осмотру правоустанавливающих документов на него.

В ходе заключения договора об оказании услуги по проверке юридической чистоты недвижимости заказчик получает юридическое консультирование в области гражданского права для полного ориентирования в лабиринтах правовых норм, чтобы понимать и осознавать последствия и цели заключаемого заказчиком договора.

Проверка юридической чистоты объекта недвижимости, состоящего, например, из квартиры, комнаты, доли в квартире или нежилого помещения, может включать в себя различные юридические действия.

Назовем только примерный и неполный перечень работ, которые производят специалисты по проверке недвижимости.

1. Проверка подлинности правоустанавливающих документов на недвижимость.

2. Установление всех лиц, постоянно или временно зарегистрированных в недвижимости или имевших ранее права пользования недвижимостью с момента первичного оформления недвижимости в частную собственность (приватизации, оплаты пая полностью в кооператив, и т.д.).

3. Получение архивных документы о ранее зарегистрированных в недвижимости лицах (выписки из домовых книг, финансово-лицевые счета и др.).

4. Получение сведений о постоянно и временно зарегистрированных лицах в недвижимости и иных сведений в жилищных органах по месту нахождения недвижимости, в территориальных правоохранительных органах.

5. Проверка состояния недвижимости на предмет отсутствия залога, запрета, ареста, прав третьих лиц и других обременений.

6. Проверка недвижимости на предмет задолженностей по налогам, коммунальным и иным платежам.

7. Проверка собственника и зарегистрированных в недвижимости лиц на предмет возбужденных в отношении них исполнительных производств в Федеральной службе судебных приставов России.

8. Проверка личности собственников и иных лиц, имеющих права на недвижимость, на наличие учетов указанных в специализированных учреждениях (с получением соответствующих справок: психоневрологический и наркологический диспансер, территориальный ОМВД). Соответствующие проверочные мероприятия возможно производить с согласия указанных лиц, дающих свое согласие (в письменной нотариальной форме) на использование их персональных данных.

9. Проверка недвижимости на предмет наличия не согласованных перепланировок и переоборудований, а также наличия соответствующих разрешений в уполномоченных государственных учреждениях.

10. Установление места жительства прежних собственников недвижимости и отсутствия имущественных исков в отношении Заказчика от прежних собственников.

11. Проверка отсутствия обращений и заявлений в территориальные правоохранительные органы на Заказчика, а также в отношении недвижимости.

12. Проведение опроса собственника и иных лиц, имеющих сведения об объекте недвижимости и его собственниках, в том числе прежних. Опрос производится адвокатом и оформляется протоколом установленной формы.

Невыполнение данного проверочного мероприятия может повлечь признание сделки недействительной по следующим основаниям.

12.1. Ст.178 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»)- Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

12.2. Ст. 179 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств»)

13. Подготовка обращения и привлечение независимых специалистов в области психологии и психиатрии для проверки психологического и психического состояния собственников объекта недвижимости на предмет их способности понимать значение своих действий на момент совершения ими сделки по отчуждению объекта недвижимости.

Невыполнение указанных мероприятий может в последующем повлечь признание сделки с недвижимостью согласно требованиям ст.177 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»)

14. Проверка юридических лиц – застройщиков зданий и сооружений, в которых находится недвижимость, на предмет финансовой состоятельности и наличия в отношении них каких-либо гражданских дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах.

15. Проверка юридических и физических лиц на предмет наличия в судебных органах в отношении них производств (гражданских или уголовных дел).

В ходе проверки могут быть произведены и другие правовые действия, которые потребуются для полной проверки юридических фактов и обстоятельств, связанных с приобретаемой вами недвижимостью.

Результатом проведенных юристами услуг является Отчет о выполненной работе, который является составной частью Акта передачи услуг и документов, полученных в результате оказанных и переданных услуг и документов Заказчику.

В Отчете, который выдается вам на руки, подробно описан статус недвижимости и обобщены все собранные материалы и информация в отношении недвижимости и собственников (в том числе прежних), дана характеристика недвижимости и возможные правовые рекомендации для Заказчика по юридическим действиям с отчуждаемой недвижимостью.

Необходимо только знать, что при составлении Отчета о выполненной работе и Акта передачи услуг и документов специалисты (юристы, адвокаты) не несут ответственность за недостоверные сведения, содержащиеся в документах, полученных ими в государственных и иных организациях, а также содержащихся в заключениях, составленных привлеченными специалистами.

Решая вопрос о приобретении недвижимости, рекомендуем не пренебрегать проверкой сведений о приобретаемой Вами недвижимости, а также о лицах, участвующих в сделках с недвижимостью. Недаром существует хорошая народная мудрость – СКУПОЙ ПЛАТИТ ДВАЖДЫ!

Помните, что с учетом сегодняшних цен на квадратные метры, при халатном подходе к покупке недвижимости можно заплатить и ТРИЖДЫ!

Желаем Вам удачи в сделках и ясности в понимании поставленных вами целей!